Ingatlan, mint befektetés - egy lehetőség? - Zubor Ármin Béla
Az elmúlt időszakban az ingatlan volt a legjobb befektetés Magyarországon, a lakásárak mellett az Airbnb piaca is exponenciálisan nőtt. A jelenleg tomboló koronavírus járvány is nagy mértékű változást eredményezett az ingatlanpiacon. Jelenleg minden befektető aggódik a magánvagyona miatt, stabil befektetési lehetőségeket keresnek annak érdekében, hogy megóvják megtakarításaikat. Az ingatlanokba történő beruházás nagyon népszerű a magánszektorban is. Az ingatlanvásárlás általában a legnagyobb és leghosszabb távú befektetés az ember életében, és igen vonzó beruházásnak tűnhet. A professzionális befektetőket rendszerint szakértök támogatják a befektetési döntéseikben. Magánbefektetők ezzel szemben sokszor teljesen egyedül kell, hogy eligazodjanak az ingatlanpiac szövevényes világában. Témaválasztásomat a felsorolt információk észrevétele, illetve a téma aktualitása ösztönözte. Jelen dolgozat célja átfogó iránymutatást nyújtani első sorban a nem professzionális ingatlanbefektetők számára, illetve az ingatlanbefektetéssel kapcsolatban felmerült további kérdések megválaszolása. Szakdolgozatom legfőbb célja továbbá annak vizsgálata volt, hogy az ingatlanbefektetés valóban jó befektetésnek értékelhető-e. A fentiek mentén négy kutatási kérdést fogalmaztam meg: K1: Milyen demográfiai sajátosságok jellemezhetik az ingatlanbefektetőket? K2: Milyen megfontolások állhatnak a befektetők döntésének hátterében? K3: Befolyásolja-e az életkor az ingatlan befektetők attitűdjét? K4: Milyen mértékű nyereséget lehet – adott feltételek esetén - ingatlanbefektetéssel elérni? A dolgozat elkészítéséhez több kutatási módszert is alkalmaztam. A fentebb felsorolt célok elérése érdekében a szekunder kutatás keretein belül tisztáztam a témához köthető legfontosabb fogalmakat. Az infláció, defláció fogalmainak, valamint a lakóingatlanok sajátosságainak ismertetését követően bemutattam az ingatlanbefektetés folyamatát, és átfogóan elemeztem az ingatlanba történő befektetések lehetőségeit, az ingatlanok értékének változását. Kitértem továbbá az ingatlanpiac ciklikusságára is, valamint megvizsgáltam a magyarországi ingatlanpiac változásait, elemeztem az ingatlanárak regionális eltéréseit, az eredményeket pedig nemzetközi szinten is összehasonlítottam. A primer kutatás célja a befektetők attitűdje tekintetében fellelhető válaszadói különbségek feltérképezése a különböző szempontok alapján alkotott csoportok révén. A kvantitatív kutatás keretén belül a kérdőíves vizsgálat módszerét választottam, mivel ezzel a módszerrel online módon könnyen, hatékonyan és gyorsan tudok viszonylag nagy létszámú kitöltőt elérni. A kérdőív jellemzően zárt kérdéseket tartalmazott, és anonim módon, önkéntesen került kitöltésre. A kérdőívet a kitöltőknek 2021.05.06-2021.05.17 között volt lehetőségük kitölteni, a mintanagyság 31, a válaszarány pedig 100%. A kérdőív segítségével gyűjtött adatokat kvantitatív módszerekkel elemeztem. Összefoglalva a primer kutatás eredményeit megállapítható, hogy a vizsgált 31 magánbefektető attitűdje szempontjából tudatosnak és nyitottnak mondható, a kockázatvállalási hajlandóság és a korcsoportok között pedig nincs összefüggés, mindkét korcsoport számára kiemelten fontos a tőkéjük biztonsága. A megtakarítási hajlandóság terén ezzel szemben azt figyeltem meg, hogy az idősebbek általában hajlamosabbak megtakarítást képezni. A kérdőíves megkérdezést követően esettanulmányon keresztül ismertettem két fiktív ingatlanbefektetést, melyeket egymással jövedelmezőség szempontjából összehasonlítottam, választ adva a negyedik kutatási kérdésemre (K4). Mindent összevetve arra a megállapításra jutottam, hogy minél magasabb a saját tőke aránya, annál jövedelmezőbb befektetéseket valósíthatunk meg, hiszen kedvezőbb hitelkondíciókkal számíthatunk. Jövedelmezőség szempontjából kiemelt fontosságú, hol vásárolunk. Az ingatlan földrajzi elhelyezkedése ugyanis nem csak magára az ingatlan vételi/eladási árára van kihatással, a lakbérek között is jelentős területi heterogenitást figyeltem meg. Egy befektetés céljából vásárolt ingatlan Magyarországon 2015-ös bázison számolt piaci adatok, valamint nemzetközi összehasonlítást tekintve hosszútávon mindenképpen jövedelmező beruházásnak értékelhető, azonban fontos megjegyezni, hogy az ingatlan megvásárlásával számos egyéb költségek, és további kockázati tényezők (pl. „üresjárat”) is felmerülhetnek, melyek hatással lehetnek a várt hozamra, ezért ezeket a beruházási döntésnél figyelembe kell venni.